圧倒的な商品力――キャリア16年のアセットマネージャーが語る地主の強み

大手不動産デベロッパーでアセットマネージャー（AM）としてのキャリアを積んできた塩家。その専門性を突き詰めたいという想いから、地主への転職を決めました。

「建物がない」底地を専門に扱うJINUSHIビジネスに対し、「想像以上に、前職の経験を生かせる場面は多い」と塩家は語ります。転職の背景から現在の業務まで話を聞きました。

16年勤めたデベロッパーからの転職

―はじめに、これまでのキャリアと現在の業務内容について教えてください。

新卒から約16年間大手不動産デベロッパーに勤めていました。キャリアの大半を上場REITのAMとして過ごしてきたのですが、他方で、会社の事業領域は、オフィス・商業・住宅に限らず、リゾート開発やシニア事業など、年々幅広くなっていました。

私自身はAMの仕事が好きで、まだまだ専門性を高めていきたいという想いがあったため、会社の方針と自身のキャリアプランとの間に少しずつ距離を感じるようになったのです。自身の年齢も考え、キャリアチェンジをするなら今が最適なタイミングかもしれないと感じ、転職を決断しました。

―転職活動では、どのような軸で企業を探していましたか。

当初は、建物付きの不動産を扱うアセットマネジメント会社を中心に見ていました。その中で、転職エージェントから「こんな会社もありますよ」と紹介されたのが地主です。前職で一緒に働いていた元同僚が入社していたこともあり、選択肢のひとつとして考えるようになりました。

「建物を持たない」ことへの懸念と、それを上回るビジネスモデルの魅力

―最終的に地主への入社を決めた理由は何だったのでしょうか。

一番の決め手は、JINUSHIビジネスの圧倒的な商品力です。AMとして長くマーケットに触れてきた中で、良い時も悪い時も経験し、安定的に収益を上げて数字を作っていくことの難しさを痛感していました。REIT運用では、複数のテナントの入れ替えや賃料交渉があり、収入は常に変動します。さらに、さまざまな費用をコントロールしながら、最終的な配当を生み出さなければなりません。

しかし、JINUSHIビジネスでは、1物件につき1テナントが基本で、契約期間も20年から50年と長期にわたり、賃料も原則固定されます。収入が固定されているため、利回りがほぼ約束されている金融商品です。長年、建物付きの不動産運用で数字を作る難しさと向き合ってきたからこそ、この商品の完成度の高さには大きな魅力を感じました。

―「建物がない」ことに対して、ご自身の経験が生かせないかもしれないという懸念はありませんでしたか。

正直、入社前はありました。自分の経験やキャリアなら、他のアセットマネジメント会社のほうが適しているのではないか、と。それでもこの優れた商品を世に送り出すビジネスに可能性を感じ、入社を決めました。入ってみると、想像以上に前職の経験を生かせる場面が多いと感じています。

自らのキャリアを磨き上げながら、成長企業で働けるやりがい

―現在の業務内容と、前職の経験がどのように生きているかについて教えてください。

現在は、地主株式会社で組成した商品を、地主アセットマネジメント株式会社で運用する底地特化型の私募REIT「地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」）」で取得する際の業務全般を担当しています。

取得する物件の多くは、スポンサーである地主株式会社が、地主リートへの売却を想定して開発する商品です。利害関係人からの取得だからこそ、取得時のデューデリジェンスは入念に行います。

土地に特化した商品の為、基本的には境界・土壌関係を中心に将来トラブルになりそうなリスクはないかなどを今一度精査します。最近は既存建物を活用するテナントが増加傾向にあり、その際は、前職で培った建物に関する知見が生きてきます。また、スキームが複雑化する中で、会計に関する知見が生きる場面も増えてきていると感じています。

―地主のカルチャーや働く環境についてはどうですか。

前職のような大型の組織とは、意思決定のスタイルが全く違います。私募リート最多の物件数を誇りながら、驚くほど意思決定のスピードが速い。「会議の場を設けて、資料を準備し、1週間後に審議しましょう」という段取りを待つのではなく、社長をはじめとした経営陣とも距離が近いので、オフィスフロアでの簡便な議論で、方針が次々と決まっていく。これはこの会社ならではの大きな長所だと思います。

また、地主リートにとってスポンサーに当たる地主株式会社の営業担当とのコミュニケーション頻度が多いことも特長の一つです。地主の営業担当から、取得前の物件について地主AMの立場として意見を求められることは少なくありません。地主AMとしても、投資家と相対する立場から、積極的にフィードバックを行います。同じビルにオフィスを構えている点に加え、適切なファイアウォールを前提としたグループ全体の風通しの良さがあるからこそ、これらがスムーズかつスピーディーに行われているのです。この合理的な距離感こそが、地主リートの成長を支えているのだと感じています。

ビジネスモデルと圧倒的な商品力に惚れ込んで入社しましたが、まだまだこれから成長する会社だという確信は揺るぎません。成長企業で、AMとしてのキャリアに磨きをかけていくことができる現状に、とてもやりがいを感じています。